Nemovitosti jako záruky, zástavní právo, hypoteční úvěry na bydlení, podnikatelské hypoteční úvěry, pravidlo obezřetnosti při určování výše hypotečního úvěru, druhy hypotečního úvěru, postavení hypotečního bankovnictví v bankovní soustavě —————————————————————————————————————– Hypoteční úvěr v širším slova smyslu je chápán jako úvěr zajištěný zástavním právem k nemovitosti. Hypoteční úvěr v užším slova smyslu je chápán jako úvěr poskytnutý na investice do nemovitostí, který je zajištěný zástavním právem k této nebo i jiné nemovitosti.

Nemovitosti jako záruky

Nemovitosti patří již od starověku k nejoblíbenějším zárukám, které poskytují ti, kdo peníze potřebují těm, kdo jsou schopni peníze zapůjčit. Je tomu zejména proto, že nemovitost nemůže být fyzicky přesunuta mimo dosah věřitele. Také proto že hodnota nemovitostí (pozemků i řádně udržovaných budov), klesá velmi pomalu a může dokonce i růst. V období starověku a středověku byla jako nemovitostí záruka přijímána především půda, zvláště pak půda zemědělská. Úrodná zemědělská půda byla pro vlastníka zárukou výnosů, zárukou jeho obživy, hlavním zdrojem bohatství. Později s rozvojem měšťanstva, živnostenské a řemeslné výroby se do popředí jako nemovitostní záruky dostaly i stavby, zejména ty, které sloužily k bydlení či provozování řemesel. V té době byl také zaznamenán vznik hypotečních bank a rozvoj hypotečního bankovnictví.

Zástavní právo

Využití nemovitostí jako záruk pro úvěry je spojeno se zástavním právem. Zástavním právem rozumíme závazek majitele nemovitosti, kterým dává právo věřiteli domáhat se uspokojení své pohledávky – v případě řádného a včasného nesplnění závazků ze strany dlužníka – z věci zastavené. Rozvoj zástavního práva vedl k tomu, že hypoteční banky začaly postupně akceptovat nejen klasické nemovitosti, ale i jiné movité věci (např. dopravní prostředky, lodě, osobní majetek). Postupně se vykrystalizovaly dvě nejvýznamnější odvětví hypotečního bankovnictví:

• hypoteční bankovnictví zaměřené na bytovou výstavbu (residential mortgages)
• hypoteční bankovnictví zaměřené na podporu podnikatelských aktivit (commercial mortgages)

Hypoteční úvěry na bydlení

V současné době převažuje hypoteční bankovnictví zaměřené na úvěrovou podporu bydlení. Bydlení a zvláště kvalitní bydlení se stává stále více nezbytnou životní potřebou a rodinné případně bytové domy nebo jednotlivé byty se stávají kvalitní nemovitostní zástavou relativně snadno realizovatelnou, a to za poměrně slušnou cenu.

Podnikatelské hypoteční úvěry

Podnikatelské hypoteční úvěry se většinou soustřeďují na úvěrovou podporu podnikání v bytové výstavbě nebo na úvěrovou podporu podnikání živnostenského nebo řemeslnického typu, respektive takového typu podnikání, kdy jako zástava může sloužit nemovitost smíšeného charakteru – nemovitost sloužící zároveň k bydlení i k podnikání. Možnost různorodého využití jedné a téže nemovitosti zvyšuje její prodejnost. Hypoteční úvěr chápeme jako dlouhodobý úvěr na investice do nemovitostí, jehož splacení je zajištěno zástavním právem k nemovitosti určité hodnoty. Charakteristické rysy hypotečního úvěru

• účel jeho poskytnutí
• výše, ve které může být poskytnut
• doba, na kterou může být poskytován

Účel poskytnutí hypotečního úvěru

Česká právní úprava zakotvená v novelizovaném zákoně č.530/1990 Sb., o dluhopisech, definuje v § 14, odstavci 2 hypoteční úvěr jako: „úvěr, který je poskytnut na investice do nemovitosti na území České republiky, nebo na její výstavbu či pořízení a jehož splacení je zajištěno zástavním právem k této, i rozestavěné, nebo jiné nemovitosti na území České republiky.“

Výše hypotečního úvěru

Maximem výše hypotečního úvěru může být hodnota, resp. cena nemovitostí, které slouží jako zástava. Poskytnutím vyšší částky by byla ohrožena jeho návratnost. Základní pravidlo bankovní obezřetnosti zní: HU HU – výše hypotečního úvěru CZN – cena zastavené nemovitosti Za relativně bezpečnou výši krytí hypotečních úvěrů se ve světě považuje hranice mezi 60-80% obvyklé tržní ceny zastavené nemovitosti.

Stanovení ceny nemovitosti

Cenu nemovitosti dávaných klientem do zástavy obvykle stanoví sama hypoteční banka podle její schválené metodiky. Většinou pak na základě schválení odborníka – znalce. Ta část ceny nemovitosti, na kterou je hypoteční banka ochotna poskytnout hypoteční úvěr, představuje zadlužitelnou hodnotu nemovitosti. Zadlužitelná hodnota nemovitosti představuje nejpravděpodobnější výnos z prodeje zastavené nemovitosti v případě, že hypoteční banka musí přistoupit k jejímu prodeji v důsledku neplnění závazků ze strany dlužníka. Podíl zástavní hodnoty, na který banka poskytuje úvěr, se nazývá pupilární nebo též sirotčí jistota. Některé české banky začaly poskytovat hypoteční úvěry až do 100% nemovitosti (ČMHB, Česká spořitelna, HVB Bank). Žadatel o půjčku má tak možnost získat finanční krytí až do plné výše ceny nemovitosti, odhadnuté bankovním expertem. V takových případech vyžaduje banka další krytí, jako je např. životní pojištění dlužníka, spoludlužnictví apod. dle vyhodnocení bonity klienta.

Druhy hypotečních úvěrů

Hypoteční úvěry se člení dle jejich účelu, na které jsou poskytovány. 1. Úvěry určené na investice do nemovitostí související

• s bydlením fyzických osob
• s podnikatelskými záměry

Hypoteční úvěry poskytované na investice do bydlení jsou většinou poskytovány za příznivějších úvěrových a úrokových podmínek než úvěry na účely podnikatelské. V řadě zemí jsou úvěry na bytové účely podporovány státem. 2. Dalším hlediskem je členění hypotečních úvěrů podle příjemce úvěru – dlužníka. Rozlišujeme úvěry: · fyzických osob · právnických osob Fyzické osoby dále rozlišujeme podle toho zda jde o osoby s příjmy ze závislé činnosti (zaměstnance), a nebo o fyzické osoby, jejichž finančním zdrojem jsou příjmy z podnikání. Právnické osoby se obvykle rozlišují podle toho, zda jde o obchodní společnosti (veřejná obchodní společnost, komanditní společnost, společnost s ručením omezeným, akciová společnost) nebo družstva, obce, neziskové organizace apod. 3. Banky dále rozlišují hypoteční úvěry dle účelu využití úvěru. Jedná se o tzv. · klasický · stavební hypoteční úvěr Klasický hypoteční úvěr je poskytován na investice do nemovitosti na území České republiky formou koupě nemovitosti včetně souvisejících pozemků, koupě vlastnického podílu, vypořádání spoluvlastnictví dědických nároků atd. Stavební hypoteční úvěr je poskytován za účelem výstavby, rekonstrukce nebo modernizace nemovitosti, koupě rozestavené nemovitosti spojené s její dostavbou, stavebních úprav nemovitosti (přístavby, vestavby, nástavby). 4. Zvláštní skupinu představují

• tzv. úvěry předhypoteční (stavební)
• hypoteční úvěry na výstavbu

Předhypoteční úvěr je vhodný zejména, kdy klient nedisponuje žádnou nemovitostí. Stavebním úvěrem se pokryje doba, než se nemovitost dokončí, zkolauduje a než kolaudační rozhodnutí nabude právní moci a je přiděleno číslo popisné. Po kolaudaci, zápisu nemovitostí a vložení zástavního práva do katastru nemovitostí se pak dříve poskytnutý stavební úvěr splatí úvěrem hypotečním. Hypoteční úvěr na výstavbu je vhodný v situaci, kdy je klient schopen z vlastních zdrojů zakoupit stavební pozemek a stavbu dovést do takového stadia, aby ji bylo možné zanést do pozemkových knih, nebo do katastru nemovitostí jako stavbu rozestavěnou. Hypoteční úvěr je pak poskytnut na dokončení stavby s tím, že klient jej čerpá postupně podle toho, jak hodnota stavby roste.

Postavení hypotečního bankovnictví v bankovní soustavě

Skutečný startovní impuls k renesanci českého hypotečního bankovnictví dal zákon č. 84/1995 Sb., zvaný též i když nepřesně zákon hypoteční, který novelizoval dalších 5 zákonů. Právní úpravu podmínek upravuje novelizovaný zákon č.530/1990 Sb., o dluhopisech § 14 ods.2, kde je hypoteční úvěr definován jako: „úvěr, který je poskytnut na investice do nemovitosti na území České republiky, nebo na její výstavbu či pořízení a jehož splacení je zajištěno zástavním právem k této, i rozestavěné, nebo jiné nemovitosti na území České republiky“. S postupným rozvojem bankovnictví jako takového, vykrystalizovaly posléze dvě nejvýznamnější odvětví hypotečního bankovnictví

• hypoteční bankovnictví zaměřené na bytovou výstavbu a bytové hospodářství vůbec

• hypoteční bankovnictví zaměřené na podporu podnikatelských aktivit

Podmínky hypotečních úvěrů na bytové potřeby se u jednotlivých bank liší. Dnes tvoří hypoteční úvěry téměř samostatné bankovní odvětví.